L’emergenza sanitaria non ha rallentato la capacità attrattiva dell’area metropolitana milanese, spiega il rapporto 2021 di Scenari Immobiliari. Ma si sono trasformate alcune dinamiche consolidate

La diffusione della pandemia Covid-19 ha modificato fortemente le dinamiche, sia in Italia che nel mondo, dei rapporti tra abitazione, città e territorio. La popolazione urbana ha riscoperto l’importanza della vicinanza dell’abitazione ai servizi urbani: una città di prossimità, di quartiere. È un’ulteriore affermazione della validità del concept della “città dei 15 minuti” che prevede che tutti i servizi fondamentali per la vita quotidiana (lavoro, salute, apprendimento, divertimento e consumo) si trovino a una distanza raggiungibile in un tempo non superiore a 15-20 minuti a piedi, o in bicicletta, da casa.

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Centro-periferie, nuovi mercati per la residenza

Il rapporto di Scenari Immobiliari, istituto indipendente di studi e ricerche sul settore immobiliare e la sua filiera, conferma che la pandemia non ha portato a una contrazione di interesse verso le realtà metropolitane, ma a un allargamento e decentramento della domanda verso territori urbanizzati più periferici. L’istituto di ricerca ha stimato che circa il 55 per cento delle famiglie milanesi che cercano una casa più ampia di sostituzione a seguito delle restrizioni imposte dalla pandemia è disposta a spostarsi verso territori più periferici. Il 20 per cento circa di loro è disposta a spostarsi da Milano ai comuni della Città metropolitana. Invece, il 62 per cento dei nuclei famigliari che attualmente risiedono nella ex provincia milanese sarebbero disposti a cercare una nuova casa in un altro comune della Città metropolitana rispetto a quello di origine. Una potenziale esigenza abitativa che, se intercettata e ben gestita, potrebbe rappresentare un’importante occasione per il mercato immobiliare residenziale nel breve periodo, rallentato anche dalla contrazione del mercato degli affitti.

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Parlano i progettisti

Tra i temi più interessanti emersi dalla tavola rotonda moderata da Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, si conferma un comune denominatore. La necessità di avere un’attenzione al particolare, sia nella progettazione degli spazi della casa che della città.

Ospiti del giro di tavolo, Patricia Viel dello studio Citterio Viel, Alfonso Femia di Atelier(s) Alfonso Femia e Massimo Roj di Progetto CMR. Conferma Zirnstein, “Patricia Viel ha ricordato il lavoro sui nuovi spazi dell’abitare meno legati agli standard dettati dai regolamenti edilizi e ai preconcetti su forme di organizzazione familiare oramai superati, dando anche risposta a un’ampia domanda di residenti single, oggi disattesa. Gli spazi ancillari (corridoi, piccoli locali, spazi di contenimento ecc.) completamente dimenticati sono stati sprecati e continuano ad essere poco valorizzati negli sviluppi planimetrici, essendo invece vitali per il comfort delle nostre case. Sia Roj cha Femia hanno invece portato l’attenzione su quegli elementi generatori e rigeneratori di valore a livello urbano: gli spazi per lo sport e le scuole. È la medesima attribuzione di senso che dal micro va verso il macro, riuscendo ad attivare nuove spazialità e interesse per le aree urbane e, quindi, incentivare la crescita di domanda”.

Continua il direttore generale di Scenari Immobiliari: “Milano può essere un laboratorio d’eccellenza anche per la sua dimensione; abbiamo una popolazione non troppo elevata, una ampiezza che può variare dall’essere vissuta alla breve distanza, come città piccola, o essere vissuta alla scala della città-metropolitana, ben infrastrutturata, con reti di connessione medio e medio-lunghe molto forti”.

E sul tema della competitività, Zirnstein aggiunge con fermezza: “Le città competono da sempre, e la presenza di nuova popolazione è fondamentate. Non c’è nessuna economia che cresce con l’indice demografico in diminuzione e noi abbiamo saldo negativo; trend che permarrà. L’unico modo che abbiamo per crescere è quello di attrarre e le dimensioni (tra il macro e il micro) e le aree interstiziali e ancillari sono ambiti molto interessanti per esercitarsi sulla qualità. Alle diverse scale – dell’alloggio, del quartiere, della città, del territorio – dovremo lavorare sugli equilibri e i modelli virtuosi”.

Un passaggio epocale per il retail

Gli spazi del commercio, invece, andranno profondamente ripensati”, continua Francesca Zirnstein. “La preferenza per le piattaforme e-commerce penso abbia che vedere anche con un tema di servizio più che con la pigrizia o le abitudini incentivate dalla pandemia. Il comparto stava già cambiando profondamente e le nuove dinamiche sono qui più irreversibili che per altri settori. Ora si crea l’opportunità di costruire una nuova asset class, una via di mezzo fra negozio e spazio espositivo, dove prevarranno la qualità dello spazio d’acquisto che ci ospiterà, oltre che di quello urbano, e la qualità del tempo rivolto all’esperienza”.

Gli uffici soffrono meno di quanto si temesse

La diffusione del Covid-19 ha forzatamente creato le condizioni per il più massiccio esperimento di lavoro a distanza in Italia. Nel futuro di breve-medio termine, sicuramente molte aziende – soprattutto quelle strutturate di grandi dimensioni – continueranno a mantenere un’organizzazione del lavoro che contempli la componente del lavoro da remoto, ma non come sostitutivo del lavoro in presenza. Inoltre, per i nuovi codici di distanziamento sociale, le sedi operative dovranno prevedere spazi aggiuntivi di sicurezza per ogni singolo dipendente e modalità differenti di lavoro negli spazi esistenti. Da una ricerca svolta da Scenari Immobiliari è stato stimato che nel futuro prossimo, sul territorio milanese, si genererà una potenziale domanda di nuova superficie terziaria pari a circa 650 mila metri quadrati (circa 8,8 per cento dello stock immobiliare di Milano). Tale dinamica, che contempla una tendenza al mantenimento parziale dell’home working e un incremento degli spazi aziendali per addetto, descrive un mercato immobiliare degli uffici lontano dall’essere in crisi o in contrazione, ma un settore in trasformazione.

In apertura, vista dalla Torre Diamante, sede del gruppo BNP Paribas, in Porta Nuova, a Milano. Tutte le foto nell'articolo sono di Elena Galimberti.