Insieme al turismo riprende a crescere anche il settore immobiliare degli alberghi, che già era in fase positiva prima di questa lunga emergenza sanitaria

Gli investimenti immobiliari mondiali in dodici mesi sono più che raddoppiati rispetto al 2020, sfiorando i settanta miliardi di euro. Un mercato che mantiene l’interesse per le destinazioni storiche ma che cerca nuovi territori e destinazioni anche secondarie oltre a nuovi format.

Un trend confermato anche in Italia con un fatturato 2021 di 2,5 miliardi di euro che si prevede in aumento nel 2022 a 3,1 miliardi.

È quello che emerge dai dati del Rapporto 2022 presentato lo scorso 8 luglio a Milano nel corso di Hospitality Forum 2022 organizzato da Castello SGR e Scenari Immobiliari.

L’ospitalità: quello che cambia

Il settore dell’ospitalità in Italia resta, per le catene alberghiere nazionali e internazionali, un mercato di riferimento sia per le specificità del territorio che per gli investimenti messi in campo da parte del governo nazionale con lo stanziamento di 2,4 miliardi di euro (PNRR), con l’obiettivo di sostenere il settore attraverso la promozione di uno sviluppo sostenibile e la sua digitalizzazione.

La pandemia ha infatti mostrato la fragilità di un sistema prevalentemente gestito da piccoli gruppi nazionali, di carattere domestico, con una perdita del 15% dei marchi e una crescita, a favore di strutture internazionali, pari al 26%.

Per quanto riguarda la localizzazione, si conferma la preferenza per le destinazioni note a livello culturale e di business e le zone costiere.

Le location 'secondarie' e i 'nuovi viaggiatori'

Cresce invece l’interesse per location definite 'secondarie' – città di provincia, territori meno noti – che stanno però rispondendo bene agli interessi dei viaggiatori, sempre più alla ricerca di nuove destinazioni all’insegna della qualità, del comfort e del benessere.

Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello SGR ha confermato che "Il maggiore impegno di tutti i player del mercato andrà riposto nel rafforzamento ulteriore della destagionalizzazione dei flussi turistici e nel rendere attrattive non solo le grandi città e i luoghi più noti ma tutte le regioni italiane affinché per questo mercato si instauri un circolo virtuoso".

Sul tema anche Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, in apertura dei lavori dell’Hospitality Forum ha spiegato che: "Gli aspetti di maggiore versatilità del mercato arriveranno proprio dai ‘nuovi viaggiatori’: lavoratori smart, turisti frequenti, escursionisti destagionalizzati.

Un diffuso aumento dei pernottamenti, tassi di occupazione da record per alcuni periodi dell’anno, lo sviluppo del segmento ‘bleisure’ che vede la concomitanza di viaggi di lavoro e piacere, il moltiplicarsi di occasioni di vacanza breve per recuperare parte del tempo perso sono gli elementi che daranno impulso al settore."

"Non vanno però dimenticati", ha concluso la stessa Zirnstein, "gli aspetti di fragilità della ripresa derivanti da eventuali nuove ondate di contagi, incremento dell’inflazione, costo dell’energia e aumento dei prezzi dei soggiorni, carenza di manodopera, lentezza nella ripartenza del turismo delle fiere e dei meeting.

Le sfide sono dunque numerose ma proprio questo passaggio epocale è l’occasione per riformare i settori che hanno mostrato di avere bisogno di un nuovo assetto."

Cambiano i formati

Una tendenza ormai consolidata sta portando il settore ricettivo ad appropriarsi di spazi in passato destinati a residenze ed uffici.

Questo tipo di ibridazione si è evoluta nei condhotel, strutture turistiche che trasformano una parte delle camere d’albergo in appartamenti che vengono acquistati da privati. Il proprietario può usufruire dell’appartamento come propria residenza, utilizzarla solo periodicamente sfruttando i servizi dell’albergo, oppure ricavarne un reddito affidandolo alla gestione alberghiera.

Un modello che ha trovato diffusione negli Stati Uniti e che in Italia vedrà una prima applicazione nella prossima apertura del gruppo Palma Mysuite a Milano, all’interno del grattacielo World Join Center in zona Portello. Quattro piani della torre, in prevalenza ad uso uffici, verranno trasformati per realizzare circa trenta alloggi di lusso.

Non meno interessante il modello dei serviced apartment. Il prodotto è costituito da appartamenti completamente arredati e concessi in locazione per periodi a breve e medio termine, e che dispongono dell’offerta di servizi di hotellerie quali la pulizia giornaliera dei locali, la sostituzione della biancheria, il concierge, il servizio in camera a chiamata. Questa soluzione permette infatti di avere, con un costo contenuto, tutti i benefici di un servizio completo da hotel e nello stesso tempo godere della privacy di una residenza privata.

Wellness e medicale

Il Wellness Tourism si identifica come comparto del benessere a sé stante, fondato su applicazioni che non sempre utilizzano le proprietà terapeutiche delle acque termali e che, di conseguenza, permettono agli imprenditori di scegliere la localizzazione della propria attività svincolandosi dalle fonti.

Il turismo termale sta quindi evolvendo in turismo di salute e benessere, rendendolo così accessibile ad una fascia di popolazione più ampia, per arrivare sino a quello medicale dove alla cura della Spa si sostituisce un periodo in una clinica o ospedale per terapie e interventi, non solo estetici. Questa tipologia di soggiorno è visto con molto interesse quale volano per una presenza destagionalizzata e di qualità.

Le destinazioni che rimangono primarie

Il Rapporto 2022 sul Mercato Immobiliare Alberghiero conferma gli investimenti si sono concentratii su immobili di valore storico e artistico, divenuti o che diverranno nel prossimo futuro, oggetto di riqualificazione e rebranding allo scopo di aumentarne la qualità, degli spazi e dei servizi.

Nel 2021 in Italia si sono registrati più di 130 interventi, tra nuove aperture, ristrutturazioni, riqualificazioni e cambi di gestione. Le regioni con il numero maggiore di investimenti sono il Lazio e la Lombardia, rispettivamente con 21 e 19 progetti realizzati. La maggior parte delle operazioni laziali riguardano la città di Roma, in prevalenza aperture di strutture quattro e cinque stelle, con un solo cinque stelle lusso.

In Lombardia le mete più ambite sono la città di Milano (11 interventi) e alcune località sul lago di Garda. Seguono nella classifica, la Toscana, Cortina D’Ampezzo – già coinvolta nelle operazioni delle Olimpiadi invernali del 2026 –, la Sicilia, la Puglia e il Trentino Alto Adige.

Outdoor e Sport

Il Rapporto conferma che il settore dei viaggi leisure in alcune destinazioni italiane potrebbe tornare ai livelli del 2019 già nel 2022; le località di mare e montagna, che offrono molti spazi all’aperto e sono ricche di attrazioni naturali e di percorsi outdoor hanno una capacità ricettiva maggiore delle città. L’emergenza sanitaria ha poi trasformato strutture extra alberghiere come i campeggi (ben noto il fenomeno dei Glamping) in mete ambite delle vacanze meno convenzionali.

Un altro settore che sta crescendo e rendendo attrattive nuove destinazioni, è quello del turismo sportivo. Viaggi per vedere un campionato o una partita, per praticare uno sport, per partecipare ad una gara e fare cicloturismo, sono sempre più frequenti e stanno modificando l’offerta di molte strutture ricettive rendendo d’interesse per gli investitori interi territori e non solo singole destinazioni. Per il territorio lombardo le Olimpiadi invernali 2026 sono l’occasione per rinnovare molti impianti e definire delle nuove vocazioni, anche sportive, per molte destinazioni e non solo montane.

A Roma la Ryder Cup 2023 – il campionato mondiale di Golf – attrarrà importanti flussi turistici consentendo al nostro paese di presentare la sua offerta alberghiera anche collegata al settore golfistico.

Italia terra del lusso

Una nicchia importante per l’Italia è quella del lusso: siamo la prima destinazione per i viaggiatori internazionali di fascia alta, soprattutto per l’offerta enogastronomia, di arte e di cultura. In particolare, l’Italia è tradizionalmente considerata la meta ideale per i clienti e per le famiglie più facoltose d’oltreoceano. Tra le principali mete figurano Milano, Roma, Amalfi, Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio.

Proprio in questo settore si concentrano molti degli investimenti. Le transazioni del 2021 e nei primi mesi del 2022 confermano l’interesse degli investitori, anche stranieri, per strutture e luoghi d’eccellenza: le operazioni hanno riguardato circa 76 strutture ricettive a tre, quattro e cinque stelle.