“Oltre a Milano e Cortina”, conferma Zirnstein, “le realtà territoriali periferiche e le città di piccole dimensioni beneficeranno delle ricadute del grande evento grazie alla combinazione tra investimenti infrastrutturali e immobiliari e un incremento della appetibilità a livello nazionale e internazionale”.

Come valutare gli effetti di Milano-Cortina 2026?

Bisogna uscire dalla retorica. È sbagliato pensare che organizzare e ospitare un grande evento porti con sé automaticamente un impulso economico, la crescita dei posti di lavoro, l’aumento dei flussi turistici.

È altrettanto retorico sostenere che i benefici di questi grandi eventi siano dubbi e che gli esiti non sono in linea con le attese. I costi degli investimenti in infrastrutture, i costi di gestione e i ricavi, sostanzialmente derivanti dalla vendita dei biglietti e dai diritti televisivi: se questi sono gli unici elementi di valutazione, è certo che i ricavi non sono sufficienti a compensare la dimensione degli investimenti.

Anche andando a quantificare, ed è cosa più complessa degli Expo (che negli ultimi anni sono stati il motore di operazioni di rigenerazione e sviluppo urbano, come MIND a Milano, NdR), quali siano i lasciti infrastrutturali, le attrezzature sportive, i villaggi olimpici. Ricordando anche che le infrastrutture sportive non sono ancora un asset class, un settore del mercato immobiliare – come invece sono il residenziale, la logistica, gli uffici ecc. – che catalizza l’interesse degli investitori in base alla capacità di generare valore.

Quali settori immobiliari usciranno rafforzati da Milano Cortina 2026?

Sicuramente quello alberghiero, il primo a beneficiarne nell’immediato. A seguire, e anche nel lungo termine il residenziale, non solo con un aumento dei volumi ma anche con una richiesta di maggiore qualità. Non meno importanti il settore direzionale, gli uffici, e il settore della logistica.

Da qui alle Olimpiadi – tra il  2022 e il 2026 – le trasformazioni urbane e edilizie a Milano daranno la possibilità di sviluppare una superficie complessiva di circa 1,1 milioni di metri quadrati, contro i 680mila circa stimati in assenza della manifestazione sportiva, e generare ricadute economiche immobiliari superiori ai 5,5 miliardi di euro. Le superfici si concentreranno equamente nel comparto residenziale (49 per cento) e direzionale/commerciale (49 per cento). Il settore produttivo/logistico svilupperà una superficie pari a circa il 2 per cento di quella complessiva.

Le realtà territoriali che beneficeranno maggiormente delle ricadute del grande evento saranno gli “ambiti periferici”, le città di dimensioni minori, grazie alla combinazione tra investimenti infrastrutturali e immobiliari e incremento della visibilità e appetibilità a livello nazionale e internazionale. Un esempio tra tutti è rappresentato proprio dalla città di  Cortina d’Ampezzo, per la quale si stima un incremento dei prezzi superiore al 10 per cento al 2026 e superiore al 20 per cento nel 2030.

Come garantire che Milano Cortina 2026 diventi un successo, come Expo 2015?

Ci sono molti elementi “non fisici” da valutare, di solito si prendono in considerazione solo i flussi turistici. Penso che il tema sia quello del marketing territoriale, non soltanto a livello internazionale, e che possa attrarre gli investimenti, che si possono quantificare.

Dopo Expo 2015, nel Real Estate a Milano gli investimenti sono raddoppiati. E c’è stata una ricaduta positiva per molti settori. Uno sviluppo così importante oggi è più complesso da costruire. Nel 2015 il mercato immobiliare italiano era giovane. Il nostro è stato un paese di grandi costruttori ma rispetto alla finanziarizzazione del mattone, ai servizi immobiliari, eravamo all’inizio. Ora siamo un mercato maturo ed è più complesso.

Serve quindi una strategia che definirei di “marketing interno”, nazionale, che come nel 2015 inneschi un meccanismo competitivo con le altre città italiane. L’attrattività territoriale che ne è conseguita, in termini di presenza di studenti, turisti, marchi aziendali ha consolidato l’immagine della città come metropoli internazionale. La stessa cosa dovrà succedere per le Olimpiadi invernali attraverso le due anime diverse e complementari delle città che ci rappresenteranno: la capitale lombarda e Cortina. Nel rapporto abbiamo quindi concentrato l’attenzione proprio sulle ricadute nel lungo periodo che si vanno ad affiancare al valore delle opere realizzate.