Il mercato della casa cambia e punta sulla qualità urbana

Cosa è accaduto durante lo shock dei mercati, come è andata per asset class del residenziale?

Quello residenziale è probabilmente l’asset che ha sofferto meno di quello che ci aspettavamo. Si chiuderà l’anno con un decremento degli scambi che si aggira attorno al 23%, ma con una diminuzione del fatturato del 10%. Abbiamo perso un trimestre; a marzo chi voleva comprare casa era ancora attento alle proposte sulle piattaforme digitali. Successivamente, entrati in lockdown, che non sembrava avesse una data di conclusione certa, i clienti si sono allontanati da queste esigenze che sono state ‘congelate’. Le reti di agenzie hanno confermato che lo sviluppo immobiliare ha rilevato una partenza del terzo trimestre molto positiva; giugno e luglio hanno confermato dei buoni incrementi. Le famiglie che stavano cercando di cambiare casa prima dell’inizio della pandemia sono tornate a cercare delle nuove soluzioni. Se riusciremo ad arrivare alla fine dell’anno contenendo la perdita attorno al 25% vorrà dire che tre trimetri su quattro hanno rispettato le stime, o hanno dato risultati migliorativi rispetto al 2019.

Ora cosa ci si attende? Si parla di una ripresa e di come sia cambiato il mercato.

Nel 2021 ci aspettiamo un piccolo rimbalzo di circa il 9% in più, proprio nel settore residenziale.

Si è detto molto in questi ultimi mesi di come sarebbero cambiate le abitudini di vita e quindi le richieste degli acquirenti. Per ora non sappiamo ancora come si concretizzeranno queste spinte al cambiamento, anche se è certo come questa situazione sia stata un acceleratore di dinamiche in atto. Io non credo che vedremo grandi novità nell’immediato. Ma le tendenze che avevamo già intercettato pre-Covid saranno enfatizzate. Tra queste una attenzione sempre maggiore alla scala del quartiere, alla prossimità. Le qualità dello spazio urbano e dei servizi disponibili diventeranno degli elementi valoriali discriminatori; il ritorno ai negozi di vicinato ci sta confermando questo trend ricordandoci anche un loro ruolo sociale. Nelle zone suburbane e periferiche hanno funzionato bene e svolto questa funzione i centri commerciali. Anche la presenza di spazi verdi, giardini e parchi, è diventata sostanziale.

Alcuni osservatori indicano la tendenza ad un ritorno alla vita nei piccoli centri urbani; è possibile ma dipenderà da come cambierà il mercato del lavoro e l’infrastrutturazione, soprattutto digitale, dei territori. Sarebbe uno sviluppo in piena controtendenza a quanto affermato da molti anni, sul consolidamento e crescita dell’inurbamento dei grandi centri urbani (nel 2030 si prevedeva che il 50% della popolazione globale avrebbe vissuto nelle città).

Rispetto ai singoli alloggi cosa stanno chiedendo gli acquirenti?

La dimensione delle abitazioni è tornata a diventare un elemento primario. È vero che la tecnologia, anche applicata agli arredi, ci consente di trasformare gli spazi che abitiamo – da living ad ufficio, da terrazzo a palestra – ma è anche vero che il confinamento spaziale ci ha fatto desiderare spazi più confortevoli. Stiamo più a casa, e non è un dato legato solo all’home working; siamo tornati ad utilizzare gli spazi domestici. E se non è più solo il posto dove si torna a dormire desideriamo che la casa sia più comoda. Prevediamo quindi anche una contrazione del mercato dei piccoli alloggi.

Il desiderio di vivere en plein air vi è stato confermato?

Sì, le richieste di case con giardini e terrazzi è aumentata. Anche per case con balconi vivibili. Ma prima di tutto la richiesta è per una stanza in più. Non si vuole concentrare più funzioni nello stesso luogo, cosa che siamo stati costretti a fare per molti mesi; il desiderio è quello di potersi ricavare uno spazio personale o di poter distinguere le funzioni all’interno della stessa casa. Il non avere soluzione di continuità tra una attività e l’altra non è più auspicabile. Anche quando si lavora da casa si desidera un luogo connotato per questa funzione e distinto dagli altri spazi.

Le case in affitto non sono state coinvolte dalla crisi di mercato?

Per molti anni si è detto che la tendenza a scegliere, da parte di giovani e famiglie, case in locazione sarebbe stata la grande sfida di questo decennio, sapendo che Milano avrebbe giocato il ruolo di anticipatrice per poi essere seguita da altre città. Questa situazione, dal mio punto di vista, anche se stiamo facendo ulteriori analisi, non cambierà gli equilibri. Sempre, durante i periodi di difficoltà, il numero degli alloggi in affitto aumenta ma è una richiesta dettata dalla crisi. Era successa la stessa cosa nel triennio 2008-2010. Una parte della domanda di affitto che si sarebbe trasformata in acquisto, con la situazione di incertezza economica che stiamo vivendo, rimarrà inespressa. Nel triennio 2020-2022 è quindi confermata una crescita delle locazioni che non corrispondo però a una scelta di vita ma a uno stato di necessità.

La locazione da anche una maggiore flessibilità nel caso si voglia/debba spostarsi…

Certo, questo potrebbe essere una delle motivazioni che sosterrà la richiesta di case in locazione. La tendenza a spostarsi nelle aree più periferiche, per trovare spazi più grandi è già in atto, sia per l’affitto che per l’acquisto, e che probabilmente si rafforzerà. Questo è uno dei temi di maggiore dinamicità del mercato.